4月24日，绿地控股集团发布2017年度报告。过去一年，“大基础、大金融、大消费”多元化战略的绿地实现营业总收入1亿元，同比增长17.4%；净利润为100亿元，同比增长25.4%。然而，格陵兰岛的核心业务，房地产和相关产业的营业收入为亿元，同比仅增长3.7%。

年报显示，2017年绿地东北主营业务毛利率为-1.3%，这是绿地上市以来首次出现区域业务毛利率为负的情况。

去年年中，绿地子公司辽宁绿建也爆出子公司逾期贷款4.58亿元的消息，其中本溪绿地山水城资产管理计划逾期1.3亿元，所有逾期贷款已于2017年底还清。

近日，“公司深度阅读”调查发现，包括本溪绿地山水城在内的至少5个绿地辽宁项目，已因资金困难关闭数年。这些项目计划投资达亿元，总面积达万平方米。在一些项目中，仍然存在购房者无法入住、被征收人无法获得补偿的问题。

5月21日，绿地控股集团(以下简称绿地集团)回应“公司深度阅读”称，由于市场环境的影响，东北营业部有选择地采取措施，停止和延迟一些转型缓慢甚至暂时没有市场的项目建设。目前东北师各项工作有序开展，运转正常。

正文/搜狐《公司深读》史礼来

本溪项目拖延7年，至今未完成

本溪是个小城市，从市中心的高铁站打车到郊区的绿地山水城只要十分钟。与山水城隔江相望的是另一个大型绿地项目——中央广场，规划了两个高228米的“双子”地标。但目前双子座没有任何施工痕迹，两处物业有很多未完工的建筑。

5月9日，“公司深度阅读”在绿地山水城看到，虽然项目中间的商业广场已经完工，但还没有生意入驻。广场上面的院子杂草丛生，两边有三四栋房子已经停工很久了。售楼处的院子里，两辆车被本溪市明山区法院查封。

沿着土路继续走到山脚。还可以看到7栋高层住宅在立面施工阶段，墙上的电梯导轨都生锈了。虽然附近的八栋高层建筑已经完工，但是院子里的井盖不见了，到处都是建筑垃圾。

(本溪绿地山水城商业广场杂草丛生)

一个出了楼的房东说今年年初能搬进来是因为全款买房，还有一部分集资买房的人还没拿到房子。“我买房的时候，是2010年和2011年交钱的。后期资金有点不足，放缓。搁了多少年了？”

据当时媒体报道，本溪绿地华夏实业有限公司(后更名为本溪绿地实业集团，以下简称“本溪绿地”)成立于2011年4月，由其开发的绿地山水城同时开工建设。绿地集团通过子公司辽宁绿建持有本溪绿地70%的股份，企业经理和地方国企持有30%的股份。

方天霞数据显示，本溪绿地当月以9300万元的价格，在本溪明山区共拿下9.28万平方米的土地。这三块地在未来的绿地财报中会被称为山水城的# 1、# 4、# 5。

根据“公司深度阅读”获得的2012年中国工商银行对本溪绿地的评估报告，1#地块投资1.34亿元，5#地块投资1.2亿元。2013年8月，本溪绿地再次斥资6.04亿元在山水市购买6块总面积1万平方米的土地。

然而此时的本溪绿地已经经历了资金短缺。根据中国审判文件

山水城业主也发现本溪绿地多次推迟交房时间。他们在反映问题的材料中写道：“从2013年12月到2016年8月。”根据2015年《绿地重组报告》，除1#地块应于2015年8月竣工外，其他6块在建地块的计划竣工日期为2017年10月。据公司深度解读，6个地块都没有达到上述目标。

根据绿地2017年年报，绿地山水城项目预售面积11.6万平方米，实用面积13万平方米，去污率89%。报告期实际投资1.25亿元。但“公司深度阅读”发现，单山水城1#和1-1#地块的预计可售面积就达到了13万平方米，十几栋被关停多年的房屋并未包括在内。

本溪绿地山水城不是个案，对面绿地中心广场也遭遇停工。

5月10日，“公司深度阅读”走访发现，绿地中央广场西侧有8栋仅完成框架结构的房屋。中间的别墅区和东边的别墅区，三分之一的房子还是光秃秃的，水泥墙。在前方1.2公里长的商业街上，只有四家企业入驻。

(未完工的本溪绿地中央广场)

住在别墅区的一个房东说，他们2015年搬到这里的时候，有八栋房子就是这样。

《公司深度阅读》周末下午来到中央广场售楼处，偌大的房间空无一人，没人看。

有销售人员表示，售楼处后面的八套房子今年可以继续建，商业街也将在今年开始招商。

据绿地年报显示，截至2017年底，本溪绿地中央广场一期的剥蚀率仅为23.6%，销售情况不容乐观。该地块三期预售面积尚未披露。年报还称，报告期内项目实际投资1.17亿元。

本溪绿地本溪房地产有限公司是本溪绿地中央广场的开发商，是绿地集团的全资子公司。同样被关停的沈阳绿地国际花都、沈阳绿地国宾馆(七盘山庄)的开发商，也是绿地集团的全资子公司。

5月14日，“公司深读”在沈阳于洪区看到，绿地国际花都项目被工地围挡全部遮住，院中有十栋左右的商铺和洋房，不少还搭建着脚手架。

一位在绿地老街坊二期居住的业主称，她大约在2011年买的国际花都的房子，过了2年发现项目还没有盖完。因为着急结婚，她才申请换房到附近的绿地楼盘。“它是一年盖一点，每年就盖那么一会儿，旁边别的房子一年就起来了。”她说。

　　（左：沈阳绿地国宾府右：沈阳绿地大溪地二期麓溪庄园）

一天后，“公司深读”来到距离沈阳市区20公里的绿地国宾府项目，但这里的售楼处已荒废许久，倒下的树木在院中随处可见。从远处的公路上望去，近百栋别墅和洋房沿着棋盘山麓绵延超过1公里。一位附近的商贩说，她在这5年了，从来没见项目施工过。

在国宾府西侧3公里的绿地大溪地二期麓溪庄园项目，“公司深读”看到了同样的景象——20多栋商铺和洋房闲置在水库岸边，滨水广场上破碎的路灯玻璃撒了一地。附近的保卫人员称，该项目已经停工6年了，样板间都烂了。

然而，绿地2017年年报中并未披露沈阳绿地国际花都的已预售面积，只显示了可供出售面积为3.21万平方米。年报还称，该项目的报告期实际投资额为2.44亿元。

在2017年年报中，沈阳绿地国宾府的去化率为5.3%，一期、二期项目的报告期实际投资额为1.07亿元。沈阳绿地大溪地二期的去化率为7.7%，报告期实际投资额为万元。

　　资金短缺“以房顶款”

“公司深读”梳理绿地财报发现，上述5个位于本溪、沈阳的长期停工项目占地面积为万平方米，计划投资额达到105.15亿元，但近三年的实际投资额仅为14.09亿元。

对此，在5月21日给“公司深读”的回应中，绿地集团表示，因2015~2016年东北房地产市场大滑坡，受市场环境影响，东北事业部从市场实际出发，在正常的企业个别区域及项目策略调整范围内，选择性地对一些去化慢甚至暂无市场的项目采取了停缓建措施。

“2017年，随着市场环境逐渐向好，绿地东北地区停工项目已陆续复工。”绿地集团称，“如2017年，复工了长春绿地城项目和海域中央墅项目、沈阳海域香庭项目等。

绿地集团称，2018年，东北事业部已复工本溪绿地中央广场项目、沈阳绿地国际花都项目，还将结合东北区域市场环境、相关项目存量情况继续启动东北地区其他停工项目的复工工作。”

为了缓解资金压力，本溪绿地也尝试过非标融资。2016年2月，利得资本-绿地山水城1号资管计划成立备案，募集规模为1.3亿元，预期收益率不低于9%。

但在2017年8月，利得资本公告称，绿地山水城资管计划期限届满终止，由于本溪绿地未依约足额支付本息，导致基金产品发生违约。

随后绿地公告回应，本溪绿地等企业因受当地市场低迷影响而发生逾期借款4.58亿元，由于这些企业股权结构比较复杂和分散，因此解决过程耗时较长。2017年底绿地再次公告，逾期借款已全部偿还。

曾在山水城区域开设工厂的范明（化名）称，他在2014年6月与本溪绿地签订了拆迁补偿协议。本溪绿地最初承诺一个月后付款，但到目前为止只支付了300万元，还有1300~1400万元迟迟未给。

范明说，自己找过本溪绿地多次，该公司负责人声称没有钱，而且公司财务都是由上级公司说了算。范明还想过起诉本溪绿地，律师告诉他诉讼肯定能赢，但可能执行后也得不到款项。

最高法院人民官网显示，自2016年起，本溪绿地及其子公司共计43次成为被执行人，本溪绿地还先后4次成为失信被执行人。

本溪市政府办公厅2017年9月在人民网上表示，本溪绿地受多重不利因素影响，在建项目长期停工，资金链条断裂，各类债务纠纷集中暴发，已经严重资不抵债，全部资产已两次被查封或扣押，千余户购房业主急待项目竣工入住，企业员工也已经连续数月未发放工资，暂无能力履行补偿义务。

绿地集团回应称，关于本溪绿地山水城项目存在的的问题，当地政府已介入协调处理，绿地始终密切配合，目前正常推进中。绿地集团还透露，2017年，绿地山水城已具备交付条件（2017年已交付506套），个别收尾工程还在进展中。

在资金短缺的情况下，绿地辽宁项目开始选择“以房顶款”。在本溪绿地中央广场的商业街上，仅有的4户开业商家，大部分都是给中央广场施工后拿到了抵账房。在沈阳绿地大溪地一期旁边的房产中介店，“公司深读”也看到多户在售房产被标注为“开发抵账”。

施工方也对这种做法司空见惯。一位负责绿化施工的现场人士说，2015年时他们也曾想用中央广场的洋房抵账，但是因为楼层问题没有谈妥。据他透露，他所在的公司也被沈阳绿地棋盘山项目拖欠了款项，最后抵账的是大连绿地的房子。

　　绿地：否认缩减投入，东北事业部运营正常

“公司深读”注意到，沈阳绿地国际花都、绿地大溪地的开发商分别名为辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司、沈阳安邦置业发展有限公司。通过这些公司名称，依然可以看到绿地当年进入东北市场的痕迹。

2007年9月，绿地收购辽宁宏伟，并以其为主体投资50亿元在沈阳城北开展旧城改造，沈阳绿地国际花都即属于该项目。

与此同时，绿地斥资5.4亿元收购沈阳绿建投资控股集团有限责任公司66.5%的股权，该公司之后更名为辽宁绿建。沈阳绿建旗下有8家沈阳市属国企，其中的沈阳市大开发房地产开发有限公司后来被绿地用于收购沈阳安邦。

彼时绿地正在全国飞速扩张。2007年下半年，绿地还在吉林、黑龙江分别布局了总投资40亿元的长春项目和总投资50亿元的牡丹江项目。

绿地本溪绿地实业集团最新动态集团董事长张玉良曾表示，绿地重点选择在东北地区发展。“要做政府想做的事情，按照政府产业导向进行市场运作，企业才会有好的发展。”

而在当时，上市和跻身世界500强已经成为绿地的公开目标，这意味着绿地必须努力冲刺规模。之后几年，绿地陆续进军抚顺、吉林、大庆等东北三四线城市。2011年，在本溪太子河两岸的绿地山水城与绿地中央广场相继动工。

这些布局也在数据中有所反映。绿地重组报告书显示，2013年绿地东北地区营业收入为122.54亿元，相比2012年的94.03亿元同比增长30.3%。但2014年绿地东北地区营收为129.67亿元，仅增长了5.8%，与增幅明显放缓的东北经济保持一致。

　　（绿地东北地区营业收入变化趋势）

2015年，随着东北经济继续下滑，绿地东北地区终于陷入困境。据《中国房地产报》当年5月报道，整个东北三省绿地在建项目全部停工。停工源于绿地旗下项目销售状况不理想，周转难以为继，导致资金断流。

绿地财报显示，2015年绿地东北地区营收69.11亿元，同比下降46.7%，2016年这一数字甚至下跌到33.76亿元，连续两年业绩腰斩。2017年，绿地东北地区营收回升至64.74亿元，但主营业务毛利率仅为-1.3%。

对此，绿地集团在5月21日给“公司深读”的回应中表示，绿地东北地区在2015年、2016年出现营业收入下滑，既有房地产行业因素也有东北区域地方发展因素。2014~2016年国家加大楼市调控，特别是二三线城市，市场需求乏力；2015年、2016年整个东北的房地产企业都面临着巨大存量销售压力，房企受到楼市成交惨淡的影响较大，绿地也不例外。

至于2017年主营业务毛利率为负的情况，绿地集团称这主要是因为2017年结转的收入多为2017年及以前年度完成的存量销售，成本受土地成本、资金占用成本高以及开发周期、去化周期拉长等因素的影响，无形中项目的整体开发成本有所增加，其经营利润被侵蚀。

但多位受访者对“公司深读”表示，除了东北经济疲软外，绿地在本溪、沈阳郊区开发的大型项目附近缺少工作机会，但周边楼盘充足，因此市场消化能力有限。一位绿地大溪地附近的住户抱怨道：“这边四处都是房子，没有工业厂矿，回迁房装修好的才卖不到3000块钱。”

另一方面，城市功能区的变迁也影响巨大。多位本溪市民提到过，绿地山水城和中央广场所在的太子河新城本是上一届市政府重点发展的区域，但现在市政府全力发展的却是离沈阳更近的沈本新城。

此外，绿地集团总部对于东北的态度也有些微妙。一位自称沈阳绿地员工家属的人士说，绿地大溪地二期的现状应该叫“搁置”而非“烂尾”，因为项目建到一半集团不给东北事业部拨钱了。

据“公司深读”了解，目前绿地在本溪、沈阳的各项目中，仅有位于沈阳浑南区的海域香廷项目正在施工。一位曾在浑南销售新房的人士称，海域香廷因为做了在建工程抵押，从银行贷到了钱。

　　他还透露，绿地沈阳项目停工，是因为绿地领导要重新决策。

但绿地集团在给“公司深读”的回应中否认了上述说法。绿地称，自2016年以来集团为了解决东北片区面临的历史问题，反而加大了对东北事业部的资金支持，尤其是解决交房问题及土地资源获取方面给予了极大的支持。

“在集团资金的支持下，东北事业部完成了大量的历史存量项目的交付，并支付了大量的土地款项，确保后续项目的持续开发。”绿地方面称。

“沈阳的海域香庭项目，东北事业部也按照通常的开发贷款操作模式获取了银行的贷款资金支持，目前该项目的开发正按计划有序推进。”绿地集团表示。

绿地集团还强调，目前东北事业部各项工作均有序开展，运营正常。2017年初，随着绿地东北事业部领导班子调整到位，截至2016年底的138万平方米的历史交付遗留问题全部解决，复工及新开工项目严格按合同约定日期按期交付。

“目前，绿地东北事业部抓住东北市场复苏及新一轮发展机遇，选择优势区域、优质项目加大投资力度，如已与长春新区政府签订总投资额超230亿的空港特色小镇及冷链物流项目。”绿地集团称。

本溪绿地山水城归哪个社区 本溪环山路房价

日前，绿地控股再次遭遇债务违约。如果原云峰债务违约仅牵连绿地控股，东北子公司担保的债务违约将直接拉倒绿地。

事实上，绿地控股早在2016年就在东北出现了债务违约问题，有的甚至违约超过一年。在债券发行受阻、固定涨幅推迟后，绿地控股的长期债务陆续到期。公司应该如何应对下一个偿债高峰？

本溪绿地资产管理违约

8月7日，利丰资本管理有限公司(以下简称“利丰资本”)宣布，利丰资本-绿地山水城1号、2号资产管理计划终止，但投资人未如期获得本息。原因是绿地控股旗下的本溪绿地产业(集团)有限公司(以下简称“本溪绿地”)违约。

立德资本-绿地山水城1号和2号规模分别为1.3亿元和7000万元，募集资金全部用于本溪绿地“绿地山水城”项目。

由于融资人未能按时偿还本息，在两项资产管理计划到期终止后，作为管理人的利丰资本起诉了本溪绿地。

此前，6月22日，益都-绿地山水城三号资产管理计划提前终止。资产管理计划募集资金1220万元，期限两年。绿地辽宁投资建设控股集团有限公司(以下简称“辽宁绿地”)为担保人，募集资金也投资于本溪绿地。

由于本溪绿地违约，资产管理计划只能提前终止，仅收回贷款利息46万元。事实上，早在年报中，利丰资本就披露上述资产管理计划违约。

年报显示，本溪绿地应于2016年12月20日支付盈利资本-绿地山水城1号、3号资产管理计划第四季度利息，但9天后才支付；二号资产管理计划违约更为明显，2016年三四季度未支付利息。

根据2017年第一季度报告，到期的1号资产管理计划未收到本息，而利丰资本宣布，由于本溪绿地的利息欠款和多次违约，2号和3号资产管理计划均提前到期。

对于年收入超过2000亿元的绿地控股来说，违约只有2亿元左右似乎不值一提。但是，当所有违约都指向本溪山水城的时候，情况大概就没那么简单了。回顾绿地控股的年报，不难发现绿地在东北的子公司早已陷入困境。

失控的东北债务

本溪山水城的销售情况其实很理想。绿地控股年报显示，2016年，本溪山水城可用面积1万平方米，预售面积11.6万平方米，去污率达到90%以上。

但绿地控股2015年借壳上市收购书显示，当时山水城项目的可售面积仅为8.58万平方米，预售面积为2.61万平方米。也就是说，2015年本溪山水城项目正式预售，公司也取得了不错的销售成绩。

据绿地控股2016年年报显示，本溪山水城项目投资规模已达1亿元，项目规划建筑面积达1万平方米，但绿地控股700多个项目中仅有5个项目的市场规模超过百万平方米。

绿地控股披露的信息显示，本溪山水城共分七个地块，最早需要在2015年8月底前完成，2017年10月后完成。但在公共信息平台上，关于绿地导致本溪山水城因财务问题停工的传言层出不穷，大量已经交了购房款的业主一直拿不到新房，走上上访之路。

那么，本溪绿地遇到了哪些问题？根据绿地控股的年报，公司在东北的业务确实遇到了很大的问题，而且

年报显示，截至2016年底，辽宁绿地长期贷款逾期4笔，总金额4.2亿元，其中1.7亿元未归还本溪城乡信用社，逾期11天；中信信托2亿元逾期4天；锦州银行沈阳八王寺支行1000万贷款已逾期17天，另有4000万贷款已达到522天。如果在2017年半年报中仍未偿还，则意味着该笔贷款逾期将接近两年。显然，这不是资金周转的问题，而是恶意违约。

一般情况下，长期贷款一般用于公司的房地产项目开发。如果项目建设进度或销售情况不理想，公司资金周转困难可以理解，那么用于公司日常经营的短期贷款也大面积逾期，是否说明公司经营遇到了严重问题？

截至2016年底，辽宁绿地逾期短期贷款总额6300万元，其中本溪合丰村镇银行800万元和500万元两笔贷款已分别逾期154天和189天；锦州银行沈阳霸王寺支行5000万逾期127天。

长短期贷款都逾期了。不管公司承认与否，辽宁绿地显然遇到了运营上的困难。

对此，绿地控股相关负责人告知《证券市场周刊》，本溪山水城将按原计划交房，辽宁绿地违约问题正在解决。

不仅如此，本溪金昌石化有限公司负责人在网上投诉，本溪绿地在2011年修建了“绿地山水城”项目，公司所有的土地房屋都属于征收范围；但2014年公司签订协议后，本溪绿地未能履行合同，拆迁补偿尚未到位。关停三年的金昌石化，早已陷入困境，绿地似乎选择了视而不见。

无论是资产管理计划违约，还是银行、信托公司违约，绿地控股在东北地区实际上都遇到了危机；对于负债率超过85%的绿地控股来说，债务危机是罪魁祸首

债务隐忧

在A股上市的130余家地产公司中，剔除预收账款影响后，2015-2016年，绿地控股的资产负债率都跻身前十。如果与销售规模相仿的行业龙头相比，绿地控股的负债率更是遥遥领先。

A股上市的地产公司中，年销售收入超过千亿元的仅有3家，万科-2016年的负债率只有%和%，保利地产分别只有%和62.2%，而绿地控股分别为%和%。

2015年才借壳上市的绿地控股并不是上市后负债率才陡然猛增的。根据重组报告书，剔除预收账款的影响后，绿地2012-2014年的资产负债率分别为80.58%、84.87%和84.52%。也就是说，上市后的绿地不但没有借助资本市场降低负债率，借贷规模还进一步走高。

让投资者稍感欣慰的是，绿地控股的短期借款规模不大，2016年年末为249.4亿元，长期借款为1530.32亿元，即使遇到暂时的困难，公司的借款不存在短期集中兑付的危险。

不过，2016年年末，公司一年内到期的非流动负债有705.98亿元，较上一年增长超过300亿元，主要就是由于一年内到期的长期借款增长逾224亿元所致。

借新还旧是地产公司惯用的办法，长期借款到期只能由长期借款来补偿，如果长期借款短期化无疑增加公司的财务风险。在资金面宽松时，发放债券获得低成本的资金无疑是一个好办法。可对于绿地控股来说，由于“云峰债”的影响，公司债这条路暂时走不通。

云峰集团发债时，绿地是其控股股东，而后来绿地放弃云峰集团间接致使其遭遇借贷收紧，债务危机由此点燃了导火索。虽然绿地与云峰债并没有直接牵连，但公司发债却开始遇到阻力。

2016年4月1日，绿地控股发布公告，公司100亿元公司债获得监管放行，有效期12个月，距离2015年12月和2016年3月公司分次完成共计200亿元的公司债发行还不到1个月时间。

与前述200亿元公司债获批后迅速完成发行不同，此次100亿元公司债获批后，绿地控股迟迟没有推进发行事宜，直至到期后无疾而终。

与发债暂时缓解债务相比，定增募资则不用担心偿还问题。2015年12月，完成上市不久的绿地控股就推出了301.5亿元的定增计划。随着再融资的收紧，公司缩减近半至157亿元，随后再次缩减至110亿元，而且至今这笔定增仍然毫无进展。

发债无门、定增遇阻，到期的长期借款不断攀升。以应付债券为例，绿地2017年到期的债券合计金额为72.31亿元人民币和3.04亿美元，如果完成计划的100亿元公司债，恰好可以覆盖上述到期债务。如今公司该如何应对呢？

上述负责人表示，受再融资新政影响，行业发债出现困难，公司将通过定增和资产证券化降低负债问题。

(责任编辑：DF075)

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