来源|风财经新闻作者|黄小梅
2007年以来，房地产行业高速发展，各种房地产企业也在肆意奔跑，有成功的登山者，也有失意的。
益田集团属于后者，十年时间在木头龙项目上投入超过10亿，进入商业、金融、新兴产业等轨道，过早进行多元化转型，一度错失房地产板块扩张的机会。
根据韩毅智库的数据，益田集团2015年至2019年的销售额分别为50亿元、71亿元、39.5亿元、29.5亿元和1亿元。销售额逐年下降，排名垫底。
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旧的很难拆除。伊田集团的吴群力，1992年辞去体育老师一职，下海经商，12年才真正感受到。
2007年，益田集团进入深圳市罗湖区木头龙社区，开始征求对改造意向的意见。
木头龙项目位于深圳市罗湖区核心区，拆迁面积7.7万平方米，开发建设面积6.4万平方米。小区建于1983年，具有福利房性质，集中在国有企事业单位职工。涉及61处房产，主要是6层住宅楼，共有1340户人家。
位于深圳黄金地段的核心区，木头龙小区当时转型为标杆项目，业内认为这个项目一旦完成，利润可观。
益田对预期的可观利润感到非常高兴，这一度使刚刚踏上旧制改革的企业忘记了可能面临的困难。
事实上，从2007年的意见征集到2018年6月，十年拆迁推进，仍有4户未签约。在1300多名签了合同的业主中，有些人从木头龙搬走后就租房子到处搬家，没有固定的住处。也有49位业主带着遗憾去世，却没有等到搬回来的那一天。
直到2019年10月，政府才最终通过征收确认了未签合同的四位业主。2020年3月4日，罗湖区在2020年第一季度启动了12个重大项目，其中包括木头龙社区的旧改造，这意味着木头龙的困境得到了成功解决。
伊田集团表示，自2011年7月开始过渡性租金补偿发放以来，为木头龙老改革支付的累计金额已超过10亿元，资金链紧张问题已多次被听到。
把木头龙工程比作伊田的废墟，一点也不夸张。10年来，益田为该项目支付了超过10亿元的租金补偿，远远超过2019年3.45亿元的净利润。
或许是受老木龙改造项目拖累，益田集团销售额连年下滑，扩张步伐保守。
据丰彩勋公开报道，2014年至2019年期间，深圳商住地块、东莞商住地块、桂林地块三块地块先后中标，2020年将不会被发现。这几年征地数量少，销量连年下降，所以不难理解为什么伊田集团落后了。
知情人士告诉冯才勋，2019年10月，木头龙项目的所有流程已经完成，现在该项目正在建设中。
冯彩勋实地考察，发现木头龙项目位于龙岗线翠竹地铁站出口处。项目现场正在建设中，塔吊和运土车正在工作。目前项目房屋全部拆除，处于基础开挖阶段。
来源/冯彩勋
木头龙项目主体伊田集团相关负责人表示，将整合其多领域优质资源和优势，将项目打造成为集生活、商业、科技、文化、娱乐于一体的优质生活空间。益田集团还计划聘请世界著名建筑师安藤忠雄，在这里创造一个“音乐世界”，使其成为城市文化的新地标。
解决拆迁问题
事实上，不可移动的木龙项目是深圳旧改革盛宴下“艰难”的一个缩影
一组数据就能证明。截至2019年12月31日，已有840个项目被列入深圳市城市更新规划，478个项目获得城市更新专项规定批准，386个项目经实施者确认并公示。按规模计划执行率仅为32.2%，按规模计划通过率仅为59.7%，说明整体执行率较低。
最近《深圳市城市更新办法》出来，解决了旧房改造拆迁难题。
7月20日，征求意见稿在市人大常委会网站公开征集，并提出了解决问题的新思路——当签订的搬迁安置协议法定产权比例不低于95%，且符合房屋征收相关规定时，市、区政府可以对部分未签订的房屋进行个别征收。
具体的补偿方案，《新拆迁条例》也给出了标准：按照套房内部面积不低于1:1的比例，或者建筑面积进行补偿。这也是政府首次给出的最低补偿标准，最大程度避免了拆迁与补偿比例的差异。但一年内未达到95%以上续保意愿和签约率的，三年内不纳入续保计划。在一定程度上给业主施加压力，避免项目旷日持久。
据老改老手介绍，上述补偿方案可以有效降低拆迁户的预期，降低市场预期，有效解决拆迁难的现象，进一步推动旧城改造项目的实施。
“城市更新是深圳突破土地限制、扩大空间规模、优化空间配置、完善城市功能、重塑空间价值的需要。《更新办法》创新和适应制约深圳城市更新的体制机制，既解决当前问题，又着眼城市长远发展，推进有序、规范、高效的城市更新工作，有助于进一步提升城市质量和竞争力。同时，也将为大湾区其他城市提供重要参考。”
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